繼東亞·逸品閣項(xiàng)目以13200元/平方米起價(jià)入市引起轟動(dòng)之后，該項(xiàng)目打破常規(guī)自揭老底、曝出開(kāi)發(fā)成本引起廣泛關(guān)注。項(xiàng)目主動(dòng)公布的成本測(cè)算顯示，各種成本合計(jì)下來(lái)，單位成本為12347元/平方米。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為：

　　首先：一線城市房地產(chǎn)高利潤(rùn)時(shí)代終結(jié)，本項(xiàng)目成本接近95%，利潤(rùn)空間可以說(shuō)非常小。在周圍項(xiàng)目目前售價(jià)最低1.5萬(wàn)的情況下，本項(xiàng)目底價(jià)入市可能會(huì)給其他項(xiàng)目帶來(lái)非常大的銷售壓力。

　　其次：從營(yíng)銷來(lái)看，目前開(kāi)發(fā)商公布底價(jià)是為了在營(yíng)銷上強(qiáng)化見(jiàn)底的市場(chǎng)預(yù)期。但是市場(chǎng)價(jià)格決定因素是供求決定價(jià)格，不是成本決定價(jià)格。如果成本決定價(jià)格，就沒(méi)有虧損這一說(shuō)。

　　第三：通州已經(jīng)出現(xiàn)斷崖式下調(diào)，11月上半月通州成交均價(jià)僅為15626元每平米，成交價(jià)格相比7月份的接近2萬(wàn)元下調(diào)幅度已經(jīng)接近20%，成交熱點(diǎn)項(xiàng)目基本下調(diào)都超過(guò)20%。

　　第四：項(xiàng)目成本并非區(qū)域成本。

　　土地占開(kāi)發(fā)成本的主要部分，通州09年至今，有417.5萬(wàn)平米的住宅開(kāi)發(fā)面積，90%以上的項(xiàng)目土地成本在5000元以下，也就是說(shuō)大部分開(kāi)發(fā)商能夠承受比較大幅度的降價(jià)。而目前雖然成交均價(jià)已經(jīng)下滑到1.5-1.6萬(wàn)元，但是成交主要房源集中在通州新城，而非2010年的城鐵沿線。從目前的庫(kù)存量和降價(jià)項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，預(yù)計(jì)全區(qū)降價(jià)的底部還將繼續(xù)深入，價(jià)格有可能繼續(xù)下調(diào)1-2成。(記者 季蘇平)