那么，仙林大學(xué)城中心區(qū)C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目到底價(jià)值幾何？
昨日（8月23日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公司提供以及現(xiàn)有數(shù)據(jù)，委托一家擁有房地產(chǎn)評(píng)估壹級(jí)、土地評(píng)估A級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)請(qǐng)一家房地產(chǎn)上市公司的專業(yè)人士核算，二者都表示南京高科賤賣行為成立。
即便采用成本法輔以市場(chǎng)法，其出售價(jià)格應(yīng)為2億元。
評(píng)估人員：交易價(jià)應(yīng)達(dá)2億元
協(xié)助《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的這家房地產(chǎn)評(píng)估公司曾為新希望（000876，收盤價(jià)18.83元）等二十多家上市公司做過評(píng)估服務(wù)，評(píng)估人員根據(jù)公開數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單核算了之后表示：“C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目的價(jià)值肯定不止7625.34萬元。”
他們核算的依據(jù)共有兩項(xiàng)：一、C地塊規(guī)劃建設(shè)用地面積4.07萬平方米，總建筑面積10.24萬平方米，其中地上建筑面積7.22萬平方米，地下建筑面積3.01萬平方米，土地使用性質(zhì)為商業(yè)辦公；二、2011年4月27日，中建工業(yè)設(shè)備安裝有限公司競(jìng)得仙林大學(xué)城文瀾路以東、文苑路以北地塊，規(guī)劃面積2.17萬平方米，成交價(jià)1.05億元，土地使用性質(zhì)為商業(yè)辦公。評(píng)估方法為市場(chǎng)比較法以及成本法相結(jié)合。
“根據(jù)中建工業(yè)設(shè)備安裝有限公司的交易案例，可以計(jì)算出該處商用土地每平方米的價(jià)格為4838.71元，仙林大學(xué)城中心區(qū)C地塊4月底的土地價(jià)值應(yīng)該為1.97億元，這僅僅是土地一項(xiàng)。”該評(píng)估人員表示，“房產(chǎn)方面，C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目評(píng)估時(shí)已建設(shè)至地上一層，證明地下3.01萬平方米的施工已完成。地下的建安成本一般較地面更高，成都地下的建安成本約為3000元/平方米，南京更貴。我們就以成都的數(shù)據(jù)核算，C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目地下建筑的成本應(yīng)該為9030萬元。土地及房產(chǎn)合計(jì)2.87億元，扣除仙林商務(wù)8472.73萬元的債務(wù)，交易價(jià)格應(yīng)該在2.03億元，這還不包括公司500萬存款等資產(chǎn)。”
事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾于近日實(shí)地探訪了仙林商務(wù)施工現(xiàn)場(chǎng)，規(guī)劃的九層建筑已經(jīng)建至第五層。如果考慮這一情況，評(píng)估價(jià)格應(yīng)該還要更高。
評(píng)估人員指出，江蘇立信永華資產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)有限公司給的評(píng)估值低，原因可能有兩個(gè)：一是沒有考慮土地升值或土地升值沒有按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算；二是沒有將已經(jīng)建成的地下建筑入賬。對(duì)于南京高科給出不能采用市場(chǎng)法的理由，評(píng)估人士表示：“他們的說法不成立。”
房企人士：7625萬賣價(jià)太低
為了獲得更充分的證據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再委托某房地產(chǎn)上市公司專業(yè)人士進(jìn)行核算。
該上市公司黃先生表示：“計(jì)算C地塊的土地價(jià)值最好用樓面地價(jià)計(jì)算。中建工業(yè)設(shè)備安裝有限公司拿的土地單方價(jià)格為4838.71元/平方米，考慮容積率為3，樓面地價(jià)應(yīng)該為1612.9元/平方米。C地塊的土地價(jià)值為土地面積為4.07萬平方米，容積率為2.7，土地價(jià)值應(yīng)為1.77億元。”
對(duì)于已建成的房產(chǎn)估算，黃先生提供了兩種方法。第一種和上述評(píng)估機(jī)構(gòu)一樣，以3000元/平方米的建安成本計(jì)算，地下建筑造價(jià)為9030萬元，加上土地當(dāng)前價(jià)值再減去仙林商務(wù)的8472.73萬元流動(dòng)負(fù)債，得出交易價(jià)格應(yīng)該為1.82億元。
第二種方法便是通過投入金額估算。
南京高科曾表示，C地塊商務(wù)辦公樓項(xiàng)目目前已投入1.9億元，“如果這其中不包括7934萬元的購地成本，按照已投入成本加C地塊目前的價(jià)值再減去負(fù)債，確定最終交易價(jià)格應(yīng)該為2.82億元。如果1.9億元包含7934萬元購地成本，算法依舊，只是投入成本應(yīng)該為1.1億元，得出交易價(jià)格為2.02億元。”黃先生說。
對(duì)于這些估算方法，黃先生稱沒有優(yōu)劣，“最關(guān)鍵是看地段，如果這個(gè)地段開發(fā)程度高、商業(yè)氛圍好，估算的交易價(jià)格就有點(diǎn)低；如果地段開發(fā)程度不高、商業(yè)氛圍不好，估算的交易價(jià)格就可能有點(diǎn)高。我們通過地圖看到，仙林大學(xué)城附近的開發(fā)程度還是比較高的。”對(duì)于南京高科最后以7625.34萬元出售項(xiàng)目，黃先生感嘆：“那的確是太低了。”
需要注意的是，上述兩位專業(yè)人士核算的方法皆為成本法輔以市場(chǎng)法。
針對(duì)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)以及同行給出的估算結(jié)果，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日試圖聯(lián)系南京高科的董秘謝建暉尋求回應(yīng)，無奈電話無人接聽。
（編輯：ok.童）
來源：挖貝網(wǎng)
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