第二個階段是量跌價跌階段。價跌的第一塊多米諾骨牌,一般會是規(guī)模較大或是位于郊區(qū)的純新盤,表現(xiàn)為以明顯低于之前預(yù)期和周邊項目的價格入市,原因是這些新盤進入銷售之前都是投入,資金壓力、銷售壓力較大,急需資金回籠,會率先扛不住。另外,新盤也沒有老客戶退房的顧慮,降價在技術(shù)上也比較容易操作。之后,如果市場預(yù)期繼續(xù)悲觀,成交量萎縮,開發(fā)商的老項目沒辦法,也會通過打折、促銷的方式加入到降價的行列中來。相對來講,二手房的價格是相對堅挺的,這是由于二手房的賣方是分散的個體,除非特殊原因,都不會有資金壓力,但當一手房大規(guī)模降價后,一直以一手房為風(fēng)向標的二手房也不會堅持多久,樓市會進入全面降價之中。至于降價幅度能有多少,會在哪個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)入價跌量漲、量漲價升的回暖通道,就要看這個階段市場的博弈情況了。
周先生解釋說,目前北京樓市就處在這個階段,一手房普遍降了,二手房還沒降。需要注意的是,開發(fā)商的普降都是“丟卒保車”的性質(zhì)。只不過對于大公司來說,他的“卒”可能是一個項目;對中小公司來說,他的“卒”可能是一棟樓或幾套房。保住“車”后,他可能就不降了。市場還不好,這個過程會反復(fù)。也就是說,開發(fā)商御寒的衣服會一層一層地脫,但除了個別項目,一般不會直接脫到“只剩褲衩”。
第三個階段,開發(fā)商萬一保不住“車”了,也會率先通過尋找股東入股、項目轉(zhuǎn)讓等途徑應(yīng)對資金困局,一段時間內(nèi)“大魚吃小魚”、市場“洗牌”在所難免。最后一步,迫不得已,開發(fā)商才會“一降到底”,那時就有可能真是“白菜價”了。
能否等到
開發(fā)商只穿“褲衩”?
日前,綠城地產(chǎn)爆出資金緊張、股價大跌的消息。之后,綠城地產(chǎn)董事長宋衛(wèi)平在微博上說,一、努力做銷售,把房子賣出去;二、騰挪掉幾個項目;最后,如果前面的手段都不奏效,那我就直接把價格降到底,所有的房子都賣完,以后就不再做房地產(chǎn)了。
周先生分析說,目前市場博弈還處在第二階段,從宋衛(wèi)平的表態(tài)也可以看出,他的第一步是“努力做銷售,把房子賣出去。”在房價下跌通道中,怎么努力把房子賣出去,他可能會選擇“丟卒保車”式的降價,這和他說的第三步“直接把價格降到底”是有本質(zhì)區(qū)別的。另外,這中間還隔著一個“騰挪掉幾個項目”,騰挪掉幾個項目,沒有幾個月到1年的時間是不夠的。所以說,從綠城這個公司來看,資金鏈現(xiàn)在一定是很緊張的,它的“降到底”過程還這么漫長,其他資金還可以的公司就更不用說了,這個周期會比較長,也許半年、也許一年,甚至更長。購房人要做好持久戰(zhàn)的準備,當然,也有可能根本等不來這一天。
潘石屹也認為,開發(fā)商淪落到只穿“褲衩”的程度不太可能。他解釋說:“現(xiàn)在中國經(jīng)濟最薄弱的環(huán)節(jié)在哪?第一就是中小型企業(yè),他們的大部分產(chǎn)品出口到歐美,現(xiàn)在歐洲出口不行了,勞動力成本還在上升,政府的基礎(chǔ)建設(shè)項目比較多,占用大量勞動力,銀行利率也在提高。第二就是地方政府,開發(fā)商還沒有死,穿單衣服的先死了。”換言之,如果開發(fā)商出問題了,中國經(jīng)濟就會出問題。不過,樓市整體沒問題,不代表個別開發(fā)商沒問題。一些開發(fā)商會面臨被洗牌或清盤退出,這對于購房人來說,也許會有“撿漏兒”的好機會。
北京房協(xié)秘書長陳志分析說:“從目前來看,政府短時間內(nèi)不會取消限購,但不太會允許房價下跌太快。年底價格漲幅回落最為明顯,并將持續(xù)到明年。樓市進一步回歸理性了,部分房價過高的地區(qū)會逐步消除泡沫,房價持續(xù)穩(wěn)定,暴漲時代已經(jīng)過去了,這是我對政策走向的一個基本判斷。基于此,我認為,北京房價大跌的可能性很小,當然,像京貿(mào)國際城等項目的個別案例除外,因為去年價格的水分太大。沒有去年的暴漲,也不會出現(xiàn)大跌。但從目前降到8000元、9000元,從現(xiàn)在看,不可能。因為14000元這個價格,有人出手,而且人還不少,就證明有支撐,相對筑底了。”
另外,陳志還指出:“現(xiàn)在,周邊的許多朋友也問我,房價什么時候到底?我覺得這里面有一個誤區(qū),許多人都想抄到這個底、這個點,但這個點是稍縱即逝的,而且是從后往前看的,你要刻意地等,可能一輩子也買不了房。實際上,大家說的房價這個底,應(yīng)該是一個區(qū)間,一個波段,在這個波段上,什么時候買都可以,所以,我個人認為現(xiàn)在買房還是在一個合理的價位上的,購房人可以適時出手。另外,從長期來看,房價依然堅挺,是抗通脹防縮水比較不錯的選擇。”(記者 李海霞)