房企資金鏈趨緊 回籠資金壓力倍增
除了銷量的大幅回落和庫存的持續(xù)增加之外，懸在開發(fā)企業(yè)頭上的另一把利劍——資金鏈，同樣面臨著前所未有的考驗(yàn)。
數(shù)據(jù)顯示，上半年上市房企整體資產(chǎn)負(fù)債率上升了3.58個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到72.25%。負(fù)債總額突破萬億元，達(dá)到10921.43億元，同比上漲41.29%。其中，最具殺傷力的流動(dòng)負(fù)債已占負(fù)債總額的70.62%，高達(dá)7712.57億元，同比上漲53.88%。其中，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債分別同比上漲12.66%和89.42%，達(dá)到669.61億元和980.37億元。顯然，過去的巨額舉債已到歸還之時(shí)。
負(fù)債累累的同時(shí)，銀行貸款卻在不斷收縮。國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源54738億元，同比增速為23.4%，較去年同期下滑11.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款同比增幅僅為5.1%，較去年同期下降22.7個(gè)百分點(diǎn)。
中國指數(shù)研究院9月26日發(fā)布的報(bào)告顯示：自調(diào)控以來，房企直接融資受限，信托成為主要融資渠道之一。不過，大量信托產(chǎn)品入市加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)日前嚴(yán)格控制和監(jiān)管房地產(chǎn)信托的政策信號(hào)已經(jīng)十分明顯。綠城及其他房企股價(jià)大幅下跌也顯示出投資者對(duì)市場(chǎng)信心的不足。對(duì)于大部分房企來說，資金問題愈加嚴(yán)重。
三重壓力下 價(jià)格深調(diào)或?qū)⑺募径瘸霈F(xiàn)
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國強(qiáng)預(yù)計(jì)，在開發(fā)商普遍負(fù)債增加、供應(yīng)量增大、購買力不足的局面下，必然更期望采取以價(jià)換量的銷售模式，房?jī)r(jià)下跌的步伐有望加快，價(jià)格“拐點(diǎn)”有望加速確立。
事實(shí)上，在調(diào)控不斷發(fā)力，銷量、庫存、資金等壓力不斷加大的情況下，樓市的天平已經(jīng)開始發(fā)生明顯的變化。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)調(diào)控政策累積作用下，8月份70個(gè)大中城市有46個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格停止上漲步伐，與7月份相比，價(jià)格止?jié)q城市明顯增多。
不過，雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的下跌趨勢(shì)，但與人們期待的“拐點(diǎn)”仍有不小的距離。
以北京為例，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，雖然9月北京新房住宅成交量創(chuàng)2005年來7年“金九”成交量的最低。但9月新建商品住宅成交均價(jià)仍為21719元／平方米，環(huán)比略降1%，較2月調(diào)控前下降9%，同比仍上漲11%。
張?jiān)抡J(rèn)為，從目前的降價(jià)情況來看，市場(chǎng)仍然以小幅度、部分樓盤、局部戶型、中小房企降價(jià)為主，尚未進(jìn)入普降階段。“和調(diào)控前相比，按照9月成交量縮水情況來看，市場(chǎng)價(jià)格至少存在15%到20%的下調(diào)空間。”
張?jiān)卤硎荆壳伴_發(fā)商試探性降價(jià)的成分仍多，但市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入深度觀望期，成交量的持續(xù)下降，說明房?jī)r(jià)小幅下降難以被消費(fèi)者接受，多數(shù)購房者仍在期待房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下降，這種觀望心理或推動(dòng)四季度房?jī)r(jià)迎來深度回落。
(羅宇凡、王雪青、尹珊珊）
