前不久，濟(jì)南市民吳先生因?yàn)樵谝患抑薪楣鞠嘀幸惶追慨a(chǎn)并接受中介服務(wù)后，嫌對(duì)方收費(fèi)過(guò)高，結(jié)果“甩開(kāi)”這家中介與另一家房產(chǎn)中介簽約，最后被中介以違約為由告上法庭并被判賠償損失。
臨時(shí)變卦： 購(gòu)房者悄悄“甩開(kāi)”中介
吳先生一家決定重新購(gòu)置一套房產(chǎn)解決居住需求。在多方打聽(tīng)選擇后，吳先生最終在一家中介公司看中了一套位于歷下區(qū)青龍橋附近的房產(chǎn)。
在相中這套房產(chǎn)后，吳先生隨后與中介公司簽訂了《物業(yè)需求看房單》，其中雙方約定——甲方(吳先生)委托乙方(中介公司)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，委托期限至找到合適物業(yè)為止。其中雙方還特別約定——吳先生確認(rèn)除該中介公司外沒(méi)有一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)及個(gè)人向其推薦或帶看過(guò)本看房單所述物業(yè)，并確認(rèn)該中介公司為自己購(gòu)買(mǎi)本看房單所述物業(yè)的獨(dú)家代理商。
在吳先生與第一家中介簽訂《物業(yè)需求看房單》后不久，在一次偶然的機(jī)會(huì)，吳先生又在另一家房產(chǎn)中介看到了自己當(dāng)時(shí)看中的那套房子，而且對(duì)方中介公司的居間費(fèi)用相對(duì)于第一家中介要便宜不少，這讓吳先生心動(dòng)不已，最終決定與隨后的一家房產(chǎn)中介簽訂合同，購(gòu)置了上述房產(chǎn)。
中介上訴： 法院認(rèn)為合同有失公平
就在吳先生辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)過(guò)程中，起初與他簽訂《物業(yè)需求看房單》的中介公司，無(wú)意間在濟(jì)南市房管局“網(wǎng)簽”信息中發(fā)現(xiàn)吳先生已經(jīng)正在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，這才發(fā)現(xiàn)自己被吳先生給“甩開(kāi)”了，于是一怒之下將吳先生告上法庭要求其承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院受理此案后認(rèn)為，吳先生并未私下與原房主簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而是通過(guò)其他中介機(jī)構(gòu)成交此涉案房產(chǎn)，并交納了中介服務(wù)費(fèi)，所以吳先生主觀(guān)上并沒(méi)有惡意逃避居間費(fèi)用的故意，而且，吳先生當(dāng)初與這家中介公司簽訂的協(xié)議是格式合同，有失公平，遂判令中介公司敗訴。
一審敗訴后，與吳先生簽訂《物業(yè)需求看房單》的中介公司遂上訴至濟(jì)南市中級(jí)人民法院，接手審理此案的是該院民二庭的陳李麗法官，她告訴記者，雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在了《物業(yè)需求看房單》是否屬于格式合同、是否有效，以及吳先生為了減少中介費(fèi)用“甩開(kāi)”第一家中介與其他中介簽約是否故意違約這兩個(gè)焦點(diǎn)問(wèn)題上。“當(dāng)時(shí)雙方簽訂的《物業(yè)需求看房單》的性質(zhì)應(yīng)為媒介居間服務(wù)合同，這份協(xié)議中是否屬于格式合同顯失公平，就要看當(dāng)時(shí)雙方簽訂協(xié)議時(shí)是否對(duì)合同進(jìn)行詳細(xì)了解。”陳李麗法官告訴記者，在協(xié)議中關(guān)于委托終止期限的約定，是經(jīng)雙方協(xié)商選擇予以確定的條款，合同中載明了其他的備選條款并非僅有“找到合適物業(yè)為止”這一項(xiàng)而別無(wú)選擇，所以，不存在不經(jīng)協(xié)商就簽訂合同的情形。此外，雙方還約定中介公司是看房單所述物業(yè)的獨(dú)家代理商，且本看房單所述房屋不能滿(mǎn)足吳先生需求時(shí)，中介公司需繼續(xù)向吳先生推薦新物業(yè)”，實(shí)際是對(duì)中介公司繼續(xù)提供居間服務(wù)的一種約定，既未限制吳先生的權(quán)利，也未加重吳先生的責(zé)任。因此，雙方簽訂的《物業(yè)需求看房單》不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效協(xié)議。
二審逆轉(zhuǎn)： 購(gòu)房者被判支付違約金
日前，此案經(jīng)濟(jì)南市中級(jí)人民法院審理認(rèn)為，購(gòu)房者吳先生在簽訂協(xié)議后，接受中介公司服務(wù)看完房屋并對(duì)房屋滿(mǎn)意后，在中介公司有能力、有機(jī)會(huì)繼續(xù)為其提供居間服務(wù)，促成其與原房主買(mǎi)賣(mài)合同成立的情況下，為逃避中介費(fèi)而故意避開(kāi)中介公司，是明顯的違約行為。
陳李麗法官告訴記者，根據(jù)《合同法》之規(guī)定“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金”。《物業(yè)需求看房單》第二條已對(duì)違約責(zé)任予以明確約定即“甲方違約，甲方必須向乙方支付本協(xié)議約定的全部中介服務(wù)費(fèi)”。違約金條款訂立后，應(yīng)尊重雙方的約定。所以，吳先生應(yīng)依雙方的約定承擔(dān)違約責(zé)任。
據(jù)此，法院二審判決吳先生向中介公司支付違約金8000元，而這一判例也成為該院之后審理此類(lèi)案件的參考標(biāo)準(zhǔn)。
