本報訊 (記者劉藝明)買一套“疊加別墅”、“聯(lián)排別墅”，竟要辦4個房產(chǎn)證，這樣一個房地產(chǎn)商為了規(guī)避國家政策而耍的小手段，卻因為遇上了限購令瀕臨“破產(chǎn)”。一幫買家因為政策變動從而無法得到貸款買房子，他們于是一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，近日，南海法院一審判決業(yè)主勝訴。

購房：

買“拼接別墅”要分4個證

去年4月，南海區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的300多平方米別墅單位因地處城市中央、環(huán)境優(yōu)美、交通便利，林女士看了之后愛不釋手。不過，深入了解后，林女士發(fā)現(xiàn)這套別墅竟然是典型的“拼接別墅”，必須分4個房產(chǎn)證出售。

所謂的“拼接別墅”，可以說是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士所共知的“潛規(guī)則”。是規(guī)避建設部“70/90”政策的一貫手段。林女士對“一房四貸”也表露出了自己的擔心：“現(xiàn)在國家房貸開始收緊，4套房子銀行能貸嗎？即使能貸，但首付4成，我負擔不起。”

“一房四證都能做到首付二成，且還能省下一大筆豪宅稅呢。”售樓小姐的解釋，打消了林女士的顧慮。當月11日，她與房產(chǎn)商簽訂購房確認書4份，約定以總價432.5萬元價格購買別墅一套，房款采取按揭方式。林女士應在簽訂確認書后3日內(nèi)與開發(fā)商簽訂買賣合同，并于簽訂后兩日內(nèi)首付20%房款。簽約后，林女士支付了10萬元保證金。

轉(zhuǎn)折：

“一房多證”遇上了限購令

就在林女士和曾先生購房后6天，房產(chǎn)新政“國十條”頒布實施，明確對貸款購買第二套以上房屋的家庭的貸款條件進行嚴格限制，將二套以上房屋的首付比例提高到了50%以上，利率也大幅增加，甚至限制購買第三套商品房。同年6月8日，廣東出臺配套細則，要求嚴格限制購買第三套以上住房貸款。

“一房四證，銀行不給貸款，我們只能退房！”林女士找到了開發(fā)商時，開發(fā)商卻態(tài)度大變，稱貸不了款不是開發(fā)商的過錯，不可能返還保證金、購房款。同期購房者紛紛找到房產(chǎn)商要求退房退款，但均遭拒絕，無奈之下，十幾名購房者將房產(chǎn)商告上了法庭。

爭議：

是否屬于重大情勢變更？

在庭上，林女士認為，在簽訂購房合同時，她無法預見國家金融政策的變化。國家停止發(fā)放第三套按揭貸款屬于重大情勢變更，致使原、被告均無法按照原來合同約定繼續(xù)履行合同，必須解除合同。

被告房產(chǎn)商代理律師則堅決否認房產(chǎn)新政在類似案件中可作為重大情勢變更適用。他認為，限購政策出臺后還有一段緩沖期，國十條的頒布時間是4月17日，而廣東細則頒布時間是6月8日。所以，涉案原告在4月初購買涉案房產(chǎn)其按揭貸款申請并未受到上述國家政策的實質(zhì)性影響，銀行完全可以向其發(fā)放按揭貸款。

此外，被告房產(chǎn)商還出示了其與林女士簽訂的確認書，該條款約定，若林女士未按約定交付全額首期款、物業(yè)專項維修基金及按揭等相關費用，或未按約定簽訂《商品房買賣合同》及其補充協(xié)議的，房產(chǎn)商有權(quán)解除本確認書，且保證金不予退回并可以不通知原告而將該物業(yè)另行出售。

判決：

房地產(chǎn)公司行為明顯不當

南海法院認為，被告房地產(chǎn)公司均以“疊加別墅”、“聯(lián)排別墅”形式分別向多人同時銷售該樓盤相連的4套房屋，但國土資源部于2003年9月曾發(fā)文停止別墅類土地供應，因此房地產(chǎn)公司的行為明顯不當。

此外，開發(fā)商為吸引顧客，提供靈活優(yōu)惠的貸款條件，違背了國家相關信貸政策規(guī)定，還與買家簽訂保底條款，在未能確定付款條款能否實際履行情況下進行補充約定，明顯加重對方的責任。

據(jù)此，近日南海法院依法作出判決，判令被告返還原告林女士保證金10萬元，返還曾先生已交購房款205265元和維修基金18552.65元。

據(jù)了解，今年以來，佛山市南海區(qū)人民法院已受理了61宗因限購引發(fā)的退房糾紛案件。