典型案例

　　2007年10月11日，張女士和中介公司簽訂《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》和《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。同日，在中介公司的居間介紹下，張女士又與出售方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定30天后簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。另約定，任何一方未能履行本協(xié)議，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)未能最終完成或《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法簽訂的，由違約方向中介公司承擔(dān)違約金3萬(wàn)元，作為提供居間服務(wù)的補(bǔ)償。還約定如買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商合意解除本協(xié)議致使房屋買(mǎi)賣(mài)未能最終完成的，則應(yīng)共同支付3萬(wàn)元違約金等內(nèi)容。

　　今年1月5日，中介公司以張女士未在約定的2007年11月11日之前簽訂《北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，函告要求張女士承擔(dān)違約責(zé)任。由于張女士未予認(rèn)可，故向法院訴請(qǐng)判令張女士支付違約金3萬(wàn)元。

　　中介公司訴稱(chēng)，張女士于2007年10月，表示對(duì)一套產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)意向。2007年11日，簽訂了《房地產(chǎn)求購(gòu)居間協(xié)議》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。同日，在中介公司的居間促成下，張女士簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，就房屋確定了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。并約定為辦理交易過(guò)戶(hù)手續(xù)之需，買(mǎi)賣(mài)雙方于簽訂協(xié)議后30日內(nèi)簽訂《北京市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。然而，張女士未按約定履行簽署合同義務(wù)。

　　兆君觀點(diǎn)

　　律師事務(wù)所顏志平律師分析：該案件所涉的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》具有締約意向書(shū)的性質(zhì)，用以規(guī)范雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，即簽訂本約。意向書(shū)成立后，買(mǎi)賣(mài)雙方有權(quán)自主決定履行或解除雙方間的買(mǎi)賣(mài)意向，他人不得干涉。

　　根據(jù)《合同法》 第四百二十六條的有關(guān)規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用。據(jù)此，即使本案中買(mǎi)賣(mài)雙方未能繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)意向的原因可歸責(zé)于張女士，張女士也無(wú)需支付報(bào)酬。

　　《合同法》第四十條的有關(guān)規(guī)定，格式條款加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。本案中，該公司訴請(qǐng)所依據(jù)的違約條款是其提供的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》中的格式條款。“不管是否簽訂合同，由違約方向中介公司承擔(dān)違約金3萬(wàn)元”。該條款具有加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形。應(yīng)為無(wú)效。據(jù)此，中介公司要求張女士支付違約金的訴請(qǐng)，不符合法律規(guī)定。