對策：先租后售
保障房政策之所以困難，就在于面對“兩難”：以“售”為主，雖有利于融資，卻不可避免地伴隨著巨額財富的轉(zhuǎn)移；以“租”為主，可以避免財富隨產(chǎn)權轉(zhuǎn)移，但也導致“租值耗散”，使保障房無法融資。
解決“租售兩難”的出路，不是以租代售或以售代租，而是二者的結(jié)合——通過“租”來解決分配難題，通過“售”來解決融資難題。具體的建議是——“先租后售”，以時間換空間：按照居民可負擔的數(shù)額，逐月收取租金，一定時間后(比如十年或十五年)，一次性補齊余款，獲得完整產(chǎn)權。
這一方案，實際上就是將經(jīng)濟適用房的分配普惠化——既然我們無法公平地分配經(jīng)濟適用房，為什么不能讓所有人都有資格分享這一制度的好處？任何“普惠性”制度的前提，必須是“每個人”都可以負擔的。否則，政策就只能惠及特定的人群。
怎樣在不低于成本的條件下，做到“人人可以負擔”？第一，要限定建設的標準和規(guī)模(比如50平方米以下)，以控制總價；第二，實行分期付款。這就是為什么必須“先租后售”。
舉例來講，假設保障房的土建造價為1000元/平方米，配套基礎設施(土地成本)1500元/平方米，貸款利息是5%，住房成本基本上可以控制在3000元/平方米以內(nèi)(包括15年本金、利息、物業(yè)管理費等)，一套50平方米的住宅，總價為15.5萬元。假設每個人每月交200元，雇主交200元作為住宅公積金，一年就是4800元/人。15年以后，每個人的公積金為7.2萬元，夫妻倆公積金合計14.4萬元。只要再補1萬元，就可以獲得完整產(chǎn)權。
這個價格按照目前的最低工資標準，即使“藍領工人”也完全可以負擔。實際上，很多城市“暫住居民”現(xiàn)在的實際租金，就已經(jīng)和分期付款差不多，甚至更高。由于保障房的租金，相當于存款(按揭)，即使略高于市場租金，很多人也愿意負擔。對于商業(yè)銀行而言，利潤雖然不高，但風險低、規(guī)模大，在流動性總體充裕的今天，不失為一個非常安全的投資方向。
宏觀經(jīng)濟政策：“緊”還是“松”？
商品房市場的價格，乃是銀行貸款判斷保障房貸款市場風險的基準。“普惠制的經(jīng)濟適用房”雖然可以一舉解決融資和分配兩大難題，但還需要兩個關鍵的外部條件——健康的商品房市場和寬松的貨幣供給。
任何市場的資金，都不會在所有領域平均分配，而是會首先流向回報率最高的行業(yè)。只有當回報率最高的項目填滿后，資金才會外溢到回報率次高的項目。因此，要想吸引社會資金，保障房就必須提高自身的回報率，使保障房投資相對于其他投資更有吸引力；或者增加市場貨幣供給，使得比保障房回報率更高的項目滿足后，仍有足夠的資金流向保障房。
對于出售型的保障房模式而言，其潛在收益率同商品房的市場價格密切相關。因為，商品房市場的價格，為保障房融資提供了必要的參照——商品房價格越高，經(jīng)濟適用房的潛在收益率就越高；反之，如果住宅的市場價格接近甚至低于建設的成本，銀行無法通過市場處置資產(chǎn)，保障房就依然無法通過市場融資。
目前政策一個隱含的預期是，商品房價格降低，會幫助無房者置業(yè)，從而解決社會的住房問題。可事實上，靠市場來解決住宅保障，已經(jīng)被證明是不可能的。一個簡單的事實是，目前的市場房價再低，大部分居民仍然買不起。商品房滿足的更多是投資的需求，真正的居住需求只能依靠保障房解決。