首付款比例提高、貸款利率提高、異地購(gòu)房限制、第三套房貸限制……自從更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策實(shí)施以來,由于買方無能力或無法購(gòu)房,各地退房情況屢見不鮮,專業(yè)房地產(chǎn)律師總結(jié)退房的三種情況,并給出維權(quán)建議。
盈科律師事務(wù)所律師、房地產(chǎn)糾紛專家張仁藏向記者介紹,近期退房情況主要分為三類。一是樓市新政出臺(tái)后,買方可能因?yàn)槭赘犊畋壤岣摺①J款不能或已購(gòu)經(jīng)適房等原因?qū)е路课葙I賣合同不能繼續(xù)履行。張仁藏建議,買方可以“情勢(shì)變更”為由,起訴到法院,要求解除合同,返還購(gòu)房款。
張仁藏提醒說,存量房屋買賣合同中如約定“如果買方貸款未獲銀行審批或者未獲銀行足額審批,則買方應(yīng)當(dāng)在過戶交易時(shí)用現(xiàn)金補(bǔ)足”,此種情況不得使用情勢(shì)變更原則。
第二種情況是買家主動(dòng)違約,他們基于對(duì)樓市新政的理解以及對(duì)未來房?jī)r(jià)下降的預(yù)期,寧愿損失定金或承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。
第三種情況是買方被動(dòng)違約,如買方只有先將自己的房產(chǎn)出賣于第三人,才有能力履行與賣方簽訂的存量房屋買賣合同,由于第三人主動(dòng)違約或其他原因而導(dǎo)致自己的房屋未能如期出售,進(jìn)而導(dǎo)致買方不能如期履行合同或無法履行合同。
張仁藏說,在買方違約后,賣方可能主張買方承擔(dān)合同總價(jià)20%的違約責(zé)任。法院在裁判違約責(zé)任時(shí)會(huì)綜合考慮諸多因素,如作為守約方的實(shí)際損失、存量房屋買賣合同的履行程度、違約方的主觀過錯(cuò)程度、守約方的預(yù)期利益等。買方律師如從這幾方面入手,違約金數(shù)額可能會(huì)大大降低。(記者舒靜)